1918 年10月广州市政公所成立，结束了广州城由番禺和南海分治的历史。1921 年广州市政厅成立，广州正式建市，通过设立专门的城市建设管理机构“广州市工务局”，全面推进全市市政改良，从而在1920-30年代广州城市规划建设取得了显著成就，其中尤为突出的一项建设就是模范住宅区的实施。

　　民国初期西方“田园城市”理论对广州住宅区建设的影响

　　虽然民国初期，经过市政公所推进的“拆墙筑路”等一系列市政建设，广州已经初具现代大都市的规模，城市基础与公共设施得到一定改造，城市面貌也有了相应的改善。但广州城市功能划分仍旧十分杂乱，传统旧城密集型的居住单元结构并没有彻底改变，在新辟马路的分割下，这种单元结构在整齐的街道表层背后依然保留了下来，继续承载着旧城绝大多数的人口数量，导致旧城内形成以商业为主的过于单一的功能业态，商业地产投机行为日趋加剧，城市人口激增，市民生活成本增高。“广州市内居民众庶，五方杂处，繁盛之区，铺户林立，犬牙相错，凌乱无章。而市肆之喧嚣，煤烟之熏扰，街道之拥塞，管制之困难，均为建设之大碍。” [1] 此外，旧城内普通市民的居住条件得不到提升，房屋普遍过于老式，设计不合理，密度高，卫生条件差，这些都成为当时亟待改进的城市问题。

　　1920年代初，西方“田园城市”规划理论传入广州，影响了当时一批广州主政者的城市管理理念。1919 年，孙科就在上海《建设》杂志上发表了《都市规划论》，开始提及英国“田园城市”的经验。1921年孙科主政广州后，即将东郊沿白云山一带专门划作居住场所，特别是马棚岗、竹丝岗、松岗等地带“建筑适宜的房宅，以为住居之模范”，建成广州“田园城市”的新式住宅区。新式住宅区首选广州东郊，是因为东郊紧挨旧城，距离较近，且地带岗陵起伏，地势较高，人口稀少，地价低廉，多为官荒无用之地，非常适宜居住和开展规划建设，又有民国初期的洋人与华侨在新河浦、龟岗等地自发投资建房作开发基础。为落实东郊新式住宅区建设，时任广州市工务局局长程天固计划率先改造竹丝岗、马棚岗两地，先将两地的坟场全部迁移，但遭到了当时市民群起反对，后几经艰难终把两地坟地尽数迁出，随后在即将展开居住区建设之际，遭受到了陈炯明事件、局势严重动荡及财力有限等影响，东郊住宅区计划被迫搁浅。

　　1923 年 11 月广州市行政会议通过《开辟观音山公园及住宅区办法》，这是广州近代第一个关于花园住宅区的实施方案，并第一次在招领办法中对建筑密度、容积率、建筑成本作出规定。虽然由于孙科任期太短，观音山住宅区并没有完全得以实施，但是《开辟观音山公园及住宅区办法》成为了 1927年林云陔主政广州之后模范住宅区制度建设的蓝本。

　　1920年代“模范住宅区”的提出与制度建立

　　1927年5月林云陔任广州市政委员会委员长。林云陔早年曾留学美国，并在上海《建筑》杂志担任过编辑，对欧美各国市政管理及田园都市的建设十分熟悉。他在《广州市政府施政计划书》中正式提出在东郊建设“模范住宅区”。他倡导“最新之城市设计，以‘田园都市’为最优良”，“拓展市区，改良住宅问题，倡建模范住宅区，以为全市住宅之模范”[2] ，“其地点仍在东郊，定分期建筑之法。将以马棚岗为第一期。并仿花园式之例，住宅前后，多留空地，以作园圃，俾模范二字名实相副。”[3]

　　为有效推进模范住宅区建设，政府专门组建了广州市模范住宅区筹备处（以下简称筹备处），规定由财政、土地、工务三局负责筹备事宜。之后拟定了《筹建广州市模范住宅区章程》《模范住宅区建筑计划》和《模范住宅区奖励建筑办法》等规章，这是广州市政府第一次对建设模范住宅区的要求进行了明确的规定。其主要内容主要包括以下几个方面：

　　第一是划定模范住宅区的范围。由于广州东郊地域开阔，多为无主荒地，具备良好的开发条件。筹备处首先将东郊划定为模范住宅区范围，范围东至浩东东路、仲元路、浩东南路；南至百子路；西至生财路、冠慈路、马棚路、公医院；西北至东沙马路以内全部，除执信中学地址外，皆为建筑模范住宅区域，总面积达到600余亩。

　　第二是计划了建设时序。为使住宅区建设计划按顺序进行，筹备处又议定将住宅区全部地段分期建筑。视政府的财政力量分成六段进行，每段的筹建时间至多不超过6个月。

　　第三是处置土地。由于广州东郊的部分土地（如农林试验场）在1921年就被时任省长陈炯明抵押给广东银行，因此很多划入模范住宅区域的土地产权已属私有。为使模范住宅区范围内的土地统一规划，筹备处规定了所有划入模范住宅区范围内的土地，在筹备期间，一律停止买卖，进行统一整理，以一年为停止土地买卖期限，在此期限内，有买卖土地的情况只能由市政府收买，以利于分期、分段和制定预算计划。并通过采取土地权属、解决土地争议、确定地价、制定奖惩措施等措施，理顺土地权属情况，顺利开展土地征收工作。

　　第四是道路建设。考虑到模范住宅区长期发展的要求，筹备处借鉴欧美等国的经验，在修建模范居住区的同时先行建筑马路，《筹建广州市模范住宅区章程》中将住宅区范围内的马路分为五等：一等马路宽度 150 尺，其中两旁人行路共占 30 尺，马路中心栽植有 40 尺宽的花木隔离带；路上设置混凝土沟渠；二等马路宽度 80 尺，其中两旁人行路共占 30 尺，除马路中心种树不作隔离带外，其它和一等马路相同；三等马路宽 60 尺，四等马路宽 40 尺，马路级别依次降低。筹备处还从实际需要出发对马路的建筑方法、人行道和绿化带的宽度等方面都作了详细规定，尤其注重马路的绿化建设。

　　第五是住宅建筑和公共建筑建设。《筹建广州市模范住宅区章程》对模范住宅区内住宅建筑和公共建筑进行了详细规定，如：规定住宅区区域面积的百分之五十七作为住宅，百分之三十九作为马路，百分之四作为公共建筑；规定模范居住区内房屋分为甲乙丙丁四等，根据面积大小不同，甲等每户约六十华井，建筑费约一万六千二百元，乙等每户约三十华井，建筑费约一万三千元，丙等每户约二十五华井，建筑费约九千三百元，丁等每户约十五华井，建筑费约八千九百元；规定每户地段内只能以五分之二的土地建设住宅，其余五分之三留作花园；规定住宅区内建筑不得高逾三层。此外，筹备处还计划由政府投资在住宅区内修建公园、图书馆、儿童游戏场、小学、市场、警察分所、电话所、邮政局、公共厕所等公共建筑。

　　第六是建筑惩罚。筹备处规定凡划入模范住宅区范围内的原有业主，如果原建住宅不阻碍新辟道路，则予以保留，否则需按新式建筑图则自行兴建新式住宅，如不能按要求建筑新式住宅，则由市政府将该土地收回并给还地价。对于新承领人，须在承领后6个月内动工兴建，如逾期不建，则要按照建筑费十分之一的罚金进行处罚；如果再逾期6个月仍不建造，则由市政府收回土地，给还地价，重新开投。

　　第七是建筑奖励。为鼓励模范住宅区土地承建人尽快建筑房屋，《模范住宅区奖励建筑办法》专门规定土地所有人如果能在马路完成后半年内建设新式住宅，将免其建筑照费并减半征收建筑附加费，如果能在马路完成一个月内建设新式住宅者，将免其建筑照费与附加费等等。这些规定反映了当时政府建设模范住宅区的紧迫性，通过经济手段，采取减免税费奖励的形式推进模范住宅区的快速建设。

　　1920-30年代东郊、河南的模范住宅区建设

　　1928 年4月筹备处认为筹备期已过，决定将筹备处改为筹建广州市模范住宅区委员会（以下简称委员会），直接隶属于广州市政府，以更有力的组织架构来推进模范住宅区建设计划的实施。按照原筹备处的分期建设计划，委员会开始对马棚岗的第一期模范住宅区进行用地缴验契照，并派测量员测量，竖立界至，以厘清区内地权，便于将公有土地和无主土地开投他人，至6月底已基本报验完毕。之后由于美洲华侨杨廷霭、朱光成等人在数年前已在竹丝岗购有土地，在得知政府意向后，便约同十余个归国华侨积极响应。受此影响，委员会认为竹丝岗一带建设模范住宅区的条件更加成熟，便决定开展竹丝岗地块的第二期模范住宅区建设。

图为1930年代马棚岗、竹丝岗一带“模范住宅区”路网规划。

　　受到马棚岗、竹丝岗两地复杂地权问题的妨碍影响，模范住宅区第一期、第二期的实施进展非常缓慢，直到1930年底道路建设才基本竣工。在此期间，1929 年5月广州市政府再次将新开辟的官荒地——松岗划为模范住宅区进行建设。松岗住宅区位于原模范住宅区以东，范围在“安老院之南，广九铁路之北，东至自来水塔，西至仲恺公园”[4] 。与马棚岗、竹丝岗不同的是，松岗作为新开辟的官荒地，政府掌握了全部土地产权，从而减少了政府与原土地所有人之间的纠葛，有利于该地块的成片开发、统一规划与快速建设。1930 年 9 月，松岗住宅区完成了两条东西走向的主要马路建设，工务局随即在马路两侧规划兴建甲乙丙三种住宅共90 幢，其中“甲种住宅在第一条马路，乙丙两种在第二条马路，甲乙两种均南向，丙种均北向。”[5] 工务局还制定了甲乙丙三种住宅的建筑参考图例，均参照美国住宅样式，建筑费约由二千五百元至五千元不等。为使松岗住宅区建设更加符合“模范”之意，工务局专门制定了《领建松岗模范住宅区地段规则》，对住宅区内的临时搭建物、住宅花园面积、建筑退界距离、建筑高度、建筑造型、建筑材料、烟囱高度等均作出了详细规定。由此可见，松岗住宅区较之前马棚岗、竹丝岗住宅区规划更为细致，建筑布局更为整齐划一。

图为广州松岗住宅区平面图，选自《广州市工务之实施计划》。

图为松岗模范住宅区住宅图纸。

　　由于松岗模范住宅区紧邻大沙头火车站，交通利便，又有松岗警察派出所维护治安，因此吸引了一批官员政要、归国华侨等前来购地建房，“不过三年曾经之岗地已是楼宇栉比，居民日众，‘松岗模范村’建成，直可与香港九龙塘并驾齐驱。”[6] 区内不仅道路方正，有学校花园等完善的公共设施，而且种植有大量梅花，富有特色，因此在1932 年时任市长刘纪文提议将东山松岗模范住宅区改名为“梅花村”，其名一直沿用至今。之后，政府不断完善“梅花村”内的市政和公共服务设施，增设了市场，“梅花村”因此而成为广州当时最具代表性的模范住宅区。

图为民国时期东山模范住宅区景象。

图为民国广州东山梅花村模范住宅区。

　　松岗模范住宅区的建设成果达到了政府预期，也给予了政府很大信心。时任广州工务局局长程天固在《广州工务之实施计划》中提到：“松岗开辟完毕之后，其溢出之地价，则移作开辟别区之用，照此办法，继续推广，则广州之居住问题，当不难迎刃而解矣。”因此，1930 年以后，广州市模范住宅区的建设开始在郊区多个地方广泛铺开：在竹丝岗东侧的石马岗、猫儿岗（今农林上路一带），随着农专学校迁往石牌，这一带的模范住宅区开始建设完成；在马棚岗、竹丝岗附近的青菜岗、蚬壳岗（今华侨新村一带）等处，工务局也计划征地以扩大东沙住宅区，使与竹丝岗、马棚岗等区联成一片；工务局甚至也考虑将北较场住宅区划定为模范住宅区的范围。

　　1929 年，随着海珠桥的动工，河南地区的开发也提上议程，1930 年工务局制定《建设河南之新计划》 将珠江以南地区划分为工业区、商业区和住宅区，并提出“繁荣省河南岸，实为解决市民住居问题之要著。”[7] 为响应这一计划，1931 年9月11日第 13 次市行政会议决定将河南白蚬岗（今龙骧大街一带）开辟为模范住宅区。在此之前，白蚬岗仍为一乱坟岗，为此工务局专门制定《白蚬岗迁墓办法》，以保证迁墓推进顺利，快速建设模范住宅区，这片1930年代建成的模范住宅区正是今天同福路以南，龙骧大街一带的花园洋房地带。

　　除了东郊、河南等城郊外，广州市区中心地段也于1930年代开展了新式住宅区建设。只是限于市区可供开发的用地太少，政府主要是将清代以后的官府用地拿来作开发建设，并在原竹筒屋基础改良成集合住宅，如把清代盐运司官衙所在地被开辟为盐运西街；1930年右都统署地建设成惠吉东路与惠吉西路；1932 年在原清代将军府内巷兴建了将军东路与将军西路等等。

　　1935 年以后，梅花村、竹丝岗、马棚岗、农林上路等模范住宅区已初具规模。考虑到石牌一带交通便利，环境优美，有发展住宅用地的良好条件，于是，在刘纪文市长的推动下，市工务局议定开辟石牌中山公园住宅区，向更远的广州东部地区拓展，但由于 1937年8月以后，广州城遭日军轰炸并迅速沦陷，石牌中山公园住宅区没能按计划建设实施。

　　注释：

　　[1] 广州市工务局编：《广州市工务之实施计划》，广州：广州市政府编印，1930，第 27 页。

　　[2] 李宗黄：《模范之广州市》，上海：商务印书馆，1929，第 80 页

　　[3] 筹建广州市模范住宅区委员会：《筹建广州市模范住宅区一览》，1929，第 1 页。

　　[4] 广州市工务局编:《广州市工务之实施计划》，广州：[出版者不详]，1930，第 38 页。

　　[5] 《松岗模范住宅区马路完成》， 广州市档案馆馆藏档案，资—政—587—366，第 29 页。

　　[6] 《扩大东山模范住宅区》，广州市档案馆馆藏档案，资—政—587—361，第 37 页

　　[7] 广州市政府秘书处：《新广州》第一卷第六期，1932 年 2 月，第 114 页

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